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[마켓인]대신에프앤아이, 등급전망 ‘부정적’ 하향…“나인원한남 보유세 부담”
입력 : 2020.12.14 18:14
[이데일리 박정수 기자] NICE신용평가(이하 나신평)는 14일 대신에프앤아이의 선순위 무보증사채 신용등급을 ‘A’로 유지하고, 등급 전망을 기존 ‘안정적’에서 ‘부정적’으로 조정했다. 사업포트폴리오 변화 및 부실채권(NPL) 산업 내 사업기반 감소 등으로 사업 안정성이 저하될 가능성이 있다는 판단에서다. 특히 나인원한남의 보유세 부담으로 재무 안정성이 저하될 우려가 있다고 강조했다.

최대주주가 대신증권(003540)(지분율 100%)인 대신에프앤아이는 유동화전문 회사가 부실채권을 기초자산으로 발행하는 유동화증권의 인수 및 처분업무를 주요 사업으로 하고 있으며, 100% 자회사인 디에스한남을 통해 한남동 외인 부지 고급주택 개발사업을 진행하고 있다.

박현준 나신평 연구원은 “국내 NPL투자 시장은 연합자산관리, 하나에프앤아이, 대신에프앤아이가 과점체제를 구축하고 있으며, 대신에프앤아이는 오랜 업력과 회수 역량 등을 통해 우수한 경쟁지위를 유지해왔다”며 “2020년부터는 NPL투자 규모 및 입찰시장 점유율이 소폭 증가했으나, 나인원한남 등의 부동산개발 사업을 진행하면서 대신에프앤아이의 기본적인 사업기반과 이익 창출력이 저하됐다”고 분석했다.

특히 나인원한남 사업 등 기존의 NPL사업 대비 위험도가 높은 부동산 개발 사업의 비중이 늘어난 점을 고려하면, 대신에프앤아이의 사업 안정성이 저하될 우려가 커지고 있다는 평이다. 대신에프앤아이의 부동산개발 사업부문은 한남동 고급주택 사업(총 사업비 약 1조4000억원)과 춘천 온의지구 주택개발사업(총사업비 약 4000억원)으로 구성돼 있다.

대신에프앤아이는 자회사인 디에스한남을 통해 나인원한남 사업(한남동 외인부지 고급주택 개발 사업)을 진행하고 있고, 2016년 사업부지 매입을 통해 최초 분양사업으로 사업을 진행했으나 주택도시보증공사의 분양보증이 원활히 이뤄지지 않음에 따라, 2018년 6월 사업방식을 임대분양(선임대분양, 4년 의무거주 후 분양전환)으로 전환했다.

나인원한남 사업은 총사업비 1조4000억원의 대형 프로젝트로, 부동산 경기, 정부정책 변화에 따른 불확실성이 내재돼 있으나, 2018년 7월 임대분양 이후 재무적 부담이 상당 부분 완화됐고 2020년 1월에 입주가 완료됐다. 이에 따라 대신에프앤아이는 임대보증금(1조3000억원)을 전액 수령하고, 2020년 2월 프로젝트파이낸싱(PF) 차입금(2019년 말 4120억원)을 조기 상환했다. 같은 해 8월에는 임대사업자 등록 말소 이후, 조기 분양전환을 추진하고 있다.

박 연구원은 “올해는 나인원한남 관련 비용을 조기 인식하면서 3분기에 대규모 적자를 시현했으나, 춘천 분양사업 관련 이익 및 NPL자산 회수대금 등을 감안하면 결산기준으로는 소폭의 흑자 시연이 가능할 것으로 전망된다”며 “그러나 정부의 세제 개편으로 주택 공시가격이 시세 수준으로 현실화되고, 2021년부터 부과되는 법인 보유 주택의 종합부동산세율이 인상되는 등 나인원한남 관련 비용 부담이 크게 증가할 예정”이라고 설명했다.

2020년 중 인식한 재산세 및 종부세는 약 450억원 정도이며, 2021년분은 800억원대를 상회할 것으로 추정된다. 박 연구원은 “나인원한남 단지의 조기 분양전환이 계획대로 진행될 경우 수익성 지표가 단기간에 개선될 수 있으나, 나인원한남 단지의 분양전환 불확실성이 상존하는 가운데 전환절차가 완료되기 전까지는 수익이 발생하지 않기 때문에 과거 수준의 수익성 회복에는 시간이 소요될 전망”이라고 진단했다.

이데일리 박정수 기자 ppjs@

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